看商业“新”秀,如何重塑京南商业格局

聚焦国内一线城市,以城市中产家庭为主力消费群体的新型商圈在城市扩容的多个核心区域,加速崛起。崛起背后隐藏的机遇是,随着商业存量时代而来的城市更新所释放的红利。数据显示,中国核心城市有1亿平方米左右的存量物业需要改造,在北京未来四环内不提供商业用地,这使得城市更新成为国内商业地产新发展主线。

即将在今年12月25日入市的大兴大悦春风里,便是一个踩在城市更新风口的商业“新”秀,该项目源于大悦城控股去年收购的王府井百货大兴店部分商业,且已启动了城市更新并购基金落地项目,意在借新金融力量进阶商业。

大兴大悦春风里年底入市的深远意义,不仅在于对京南新商业地产项目的加持,更在于其重塑京南商业格局,并为后疫情品质意识深化、消费意识升级的城市中产阶级家庭提供了新的美好生活愿景。

值得一提的是,在全国商业项目整体开业速度放缓且时间延后的形势下,北京原计划在今年开业20多家商业项目,有90%以上仍处于待定状态,只有大兴大悦春风里按原计划时间如期而至,为京南今年的商业布局打开了春天的大门。

差异突围 重塑京南商业格局

经历多年住宅开发,居住人口加速聚集,北京昔日商业洼地南城正在迎来历史性变化,多家开发商加速布局京南。尤其近年,京南商业呈现出爆发增长态势,多家大型品牌商业地产落地大兴、丰台等地。

京南之所以成为商业布阵的兵家必争之地,背后离不开北京城市总体规划对南城定位发展的顶层设计,尤其京津冀一体化下北京大兴国际机场开建并投入使用所产生的经济拉动效应。与此同时,《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018至2020年)》所指的第三轮城南计划,正在改变首都南北发展不平衡、南部地区发展不充分问题,并旨在将南城打造成首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区,这一区域转型升级,为房地产企业进驻南城布阵商业项目带来契机。

大悦城控股正是乘着这一轮区域能级提升机遇,迅速布子落地大兴大悦春风里商业项目。该项目位于大兴中心城区核心商圈,五公里范围有百万级人口,坐拥优质客群,并且是近三年大兴区落实《北京市商业服务业商圈改造提升行动计划(2019-2021)》中上报的商圈改造提升及城市更新重点项目。

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项目所处大兴核心商圈,比邻火神庙,南望大兴国际机场。所在区域交通便利、市政设施完善。

不过,与京南现有商业项目相比,大兴大悦春风里在品牌打造、业态布局、空间设计方面有了更高层面“知与行”的感悟与实践,与现有商业势力形成竞合态势的同时,纵深重塑了京南的商业格局。竞合亮点在于在项目定位。大兴大悦春风里作为系列首作、大悦城控股的城市更新并购基金落地项目,聚焦25-45岁的城市中产,通过生活业态志趣的蕴化与多元生活场景的交互,以家庭和社交需求为重心,演进“生活”的商业形态,打造城市自在理想生活范本。

这一定位,也直接影响到不同项目在业态上的不同考量。一方面,相比北京南城现有传统商业项目,大兴大悦春风里业态复合度更高,品牌集合度更高,目前已有超200家品牌入驻,其中不乏区域首店、升级店、特色定制店。比如带有“床位”的金逸影城、MUJI、星巴克独栋花园宠物友好门店、京东7FRESH七鲜超市2.0升级店、高端美妆丝芙兰、My crib、“新式茶饮品牌”喜茶、澳洲国民品牌UGG等。另一方面,这些入住品牌店也为城市中产人群增加了生活乐趣,延展了生活维度。据了解,品牌入驻已完成80%。

定位的不同也反映在商业项目空间设计上。大兴大悦春风里在室内设计上采用自然、温暖、简约的设计风格,同时将室外空间感与室外绿植延伸至室内,增加更有探索乐趣的动线设计,与消费者的互动也更加深入;此外还力求打造有温度和幸福感的美学生活方式空间,塑造如家的客厅、餐厅般轻松的消费场景,整体而言更加舒适自然。

同样位于京南核心商圈的西红门荟聚购物中心,因为瞄准的是在北京奋斗、主城区以外安家落户的客群,所以在业态布局方面更加大众化、平民化,在空间设计上则更加疏阔、明亮、独立,与其他商业拉大区隔的同时,保证承载数量更多的客流。

事实上,随着新兴商圈的崛起,很多新商业项目不需要依赖外部补给,已经可以实现项目整体内循环,使单体项目业态更丰富,品牌档次更加多样化,在空间设计上更加个性化、社交化,这也将进一步提升其客流与热度。

一份机构《消费升级趋势下的新北京商业地产报告》则显示,京南是北京商业相对薄弱的区域,但随着商业项目集中问世,总体供应超过60万平方米,京南商业得到有效补充。至此,北京已形成相对平衡的区域多中心商圈结构,商业发展进入成熟期。

品质进阶 打造卓越生活

向外,大悦春风里重塑现有商业格局,呈现很多惊喜;向内,这一商业项目代表的是大悦城控股对新产品线——大悦春风里的一次尝试。该产品线的深层次的意义在于,随着十九大提出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”后,消费者品质意识加强,这一趋势,要求开发商无论在住宅还是商业项目的供给上都要更加注重品质升级。

尤其今年疫情黑天鹅突袭,更多消费者的品质意识被深度唤醒。在经历近半年的居家生活,进入疫情防控常态化以后,人们的生活方式也将发生质的变化,尤其拥有一定经济实力的城市中产阶级,将更加注重品质、绿色、健康、友好的生活方式,而这种理念也将渗透至他们所选择的商业消费场景中。

大兴大悦春风里的入市可谓很应景,不仅针对城市中产群体一直以来所关注的功能性、情感性、交互性、启发性四大核心诉求进行了优化设计,主张回归生活;同时营造了有山有水,有花有泉的亲近自然的空间场景,契合了疫情之后消费者对品质健康生活的追求。

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大兴大悦春风里项目北侧外立面

整体而言,大兴大悦春风里从“四邻友好”出发,将“自在惬意”的生活美意溶浸触手可及的画面场景。通过绿色自然环境、互动场景和悠闲动线的相互作用,为消费者缩影生活美意,带来家一般的舒适亲和体验。此外,受特殊时期影响,走出室内,回归自然,成为消费与生活场景的大趋势。大兴大悦春风里充分利用自然与商业的交织,以漫步式场景与注氧式空间擢跃生活与消费场景的需求。

据了解,项目共12万平方米建筑面积,上5层下2层的立体构造,目前建筑工程已经进展完成70%。

值得一提的是,大兴大悦春风里营造了“前有庙,中有山,后有谷”的健康自然生活场景。项目毗邻火神庙,且立面传承了火神庙文化,呈现了灯笼”形状,通过设计展现了现代商业与历史美学的碰撞;主体以“山”为设计概念,既呈现了建筑本身,又呼应人与环境的惬意相治;“谷”即建筑独有的下沉广场,该地方充分结合空间与商业,将诗与远方落在家门前。

另外,该项目还打造了承转火神庙的“樱花大道”,用樱花走廊和水系打开进入春风里充满绿色、提供便利、开放而又生动和丰富的生活空间。项目北側1至7层,层层退、层层叠,展现城市生活生态景观,将项目前面的广场、草坪景观延伸到建筑立面,呈现不同楼层,不同生动、生趣的风景;此外还有双首层与多元业态组合的“微风广场”,双首层建筑形成前后两个广场与一条下沉景观步道,增加“跳跳泉”和“水幕瀑布”,造在简餐、咖啡、坊散布其中,在这里沉浸漫步游憩之余,度过一段美妙悠闲时光

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大兴大悦春风里 樱花大道

未来商业,向南看
在种种利好与大势的推动下,京南未来商业发展不可限量。京南不只是交通之轴,更是文化之轴,是生活之轴。随着大兴国际机场、地铁规划连通,区域加速醇熟,在这一系列城市规划、品牌发力、生活方式变革,都将为京南商业带来新崛起。

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